Ingerencja sądu w stosunek najmu – obniżenie czynszu z powodu pandemii COVID-19

Sąd Rejonowy w Szczecinie w ubiegłym tygodniu wydał wyrok obniżający czynsz najmu lokalu handlowego w związku z nadzwyczajna zmianą stosunków gospodarczych spowodowanych epidemią. Czy orzeczeniem tym sąd uchylił najemcom furtkę do podjęcia negocjacji z wynajmującymi?

Obostrzenia wywołane pandemią COVID-19, spowodowały znaczne ograniczenia w zakresie handlu, co miało doniosły wpływ na rynek wynajmu nieruchomości. Część przedsiębiorców przeniosła swoją działalność do sieci, zaś ci, którym ten zabieg się nie powiódł, utknęli w kosztochłonnych stosunkach najmu lokali handlowych, pomimo dużych spadków obrotów. Trudna sytuacja gospodarcza zrodziła konieczność wszczęcia negocjacji umów pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Nie sposób wskazać, jaki procent sporów o obniżenie czynszu kończy się porozumieniem, a ile trafia na wokandę sądową.

W tym drugim przypadku najemcy najczęściej opierają swoje roszczenie na przepisie art. 357 1 k.c., tzw. klauzuli rebus sic stantibus. Powyższy przepis umożliwia sądowi ingerencję w treść umowy w przypadku zaistnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Stosując ten przepis sąd ma prawo zmienić wysokość czynszu, a nawet rozwiązać umowę najmu.

Powyższy przepis, istniejący w zasadzie od początku obowiązywania kodeksu cywilnego w jego obecnym kształcie, dotychczas rzadko był uwzględniany przez sądy w praktyce. To nie zachęcało stron do powoływania się na tę instytucję w prowadzonych sprawach. Głównym problemem było najczęściej udowodnienie przesłanki wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Pomimo wprowadzania w 2020 roku stanu epidemii, co z pewnością doprowadziło do zmiany realiów wykonywania umów,  nadal nie wypracowano jednolitej linii orzeczniczej w tej kwestii.

Warto wspomnieć jednak, że z uwagi na powstałe okoliczności wielu najemców zdecydowało się już przedstawić swoje spory z wynajmującymi do rozstrzygnięcia przez sądy. W związku z tym dostępnych jest już kilka orzeczeń dotyczących zabezpieczenia roszczeń najemców. W jednej z tego rodzaju spraw doszło do wydania przez sąd postanowienia o zabezpieczeniu roszczeń najemcy poprzez zawieszenie płatności czynszu na okres trwania postępowania. Sąd Okręgowy w Warszawie  w postanowieniu z dnia 7 stycznia 2021 roku w sprawie o sygn. akt: XX GCo 303/20, stwierdził, że „zakazanie uprawnionemu prowadzenia działalności gospodarczej, uprawdopodobniło roszczenie o sądową zmianę treści stosunku prawnego łączącego strony na podstawie umowy dotyczącej lokalu nr […]. Czasowe zamknięcie sklepu z artykułami turystycznymi znacznie odbiło się na sytuacji finansowej uprawnionego, a okoliczności podniesione przez wnioskodawcę tj. zmniejszenie liczby podróżujących związane z ograniczeniami wprowadzonymi przez inne państwa, jak i Polskę spowodowały spadek klientów sklepu z artykułami turystycznymi, co wpłynęło na zmniejszony przychód uprawnionego, stanowiący według Sądu przesłankę do udzielenia zabezpieczenia przysługującego jemu roszczenia”.

W innym postanowieniu Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie XX GCo 303/20 uznał, iż „w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki udzielenia zabezpieczenia. Wystąpienie pandemii COVID – 19 stanowi okoliczność, której nie da się przewidzieć przy zawieraniu umowy […]. Następstwa gospodarcze pandemii COVID – 19, wynikające z zakazu, a następnie ograniczeń w działaniu branży fitness w Polsce, utrzymujące się nadal obostrzenia w kontaktach międzyludzkich związane z sytuacją epidemiczna, a nadto profil działalności wnioskodawców związany z branżą, która jest jedna z najbardziej dotkniętych negatywnymi skutkami gospodarczymi epidemii […], powodują, że uprawdopodobnione jest stanowisko wnioskodawców, że spełnienie przez nich świadczenia z umowy najmu w niezmienionym zakresie może być połączone z nadmiernymi trudnościami bądź może grozić rażąca stratą”. Powyższe orzeczenia bez wątpienia zmierzają w kierunku polepszenia pozycji najemcy dotkniętego gospodarczymi konsekwencjami pandemii poprzez zawieszenie obowiązku zapłaty czynszu na czas trwania postępowania sądowego, niemniej nie przesądzają jeszcze o tym, jaka ostatecznie będzie treść wyroku.

Jednym z pierwszych orzeczeń, które definitywnie rozstrzyga powyższą kwestię na korzyść najemców, jest wspomniany na wstępie wyrok wydany na początku bieżącego roku przez sąd w Szczecinie. Sprawa dotyczyła najmu lokalu handlowego wynajmowanego przez przedsiębiorcę prowadzącego sklep odzieżowy w Świnoujściu, za który najemca uiszczał miesięcznie kwotę ok. 9.000,00 zł miesięcznie. Od wybuchu pandemii jego obroty spadły niemalże do zera. Wobec braku porozumienia z wynajmującym w zakresie zmiany wysokości czynszu, najemca wystąpił do sądu powołując się na powołaną wyżej klauzulę rebus sic stantibus. Sąd uwzględnił roszczenia powoda i obniżył ostatecznie czynsz do ok. 2.000,00 zł, wskazując, że obostrzenia wywołane pandemią stanowią nadzwyczajną zmianę stosunków gospodarczych. Należy jednak podkreślić, że wyrok ten nie jest jeszcze prawomocny. Wynajmujący może więc wnieść od niego apelację.

Nie wiadomo jeszcze, czy powyższe orzeczenie utrzyma się w mocy i czy będzie początkiem wypracowania jednolitej linii orzeczniczej w podobnych sprawach. Pewnym jest natomiast, że jest dla najemców ważnym elementem w negocjacjach, które prowadzą z wynajmującymi.

CHUDZIK i WSPÓLNICY Prawo i Podatki sp. k.

ul. A. Zelwerowicza 41 lok. 2, 90‑147 Łódź
email: sekretariat@chudzik.pl, tel. +48 42 680 23 33
KRS: 1044829, NIP: 7252044673, REGON: 101079331