Fundator mieszka w domu należącym do fundacji rodzinnej – kiedy powstaje 15% CIT?
Wniesienie domu lub mieszkania do fundacji rodzinnej nie oznacza, że fundator i jego bliscy mogą nadal korzystać z nieruchomości na dotychczasowych zasadach. Po zmianie właściciela prywatne zamieszkiwanie w domu należącym do fundacji może zostać uznane za świadczenie na rzecz beneficjenta albo ukryty zysk. W obu przypadkach po stronie fundacji może powstać obowiązek zapłaty 15% CIT.
Czy fundacja rodzinna może być właścicielem domu lub mieszkania?
Fundacja rodzinna może nabywać nieruchomości, otrzymywać je od fundatora, wynajmować, dzierżawić oraz udostępniać do korzystania na innej podstawie. Dom, mieszkanie, grunt lub lokal użytkowy mogą zatem stanowić część majątku gromadzonego i zarządzanego przez fundację rodzinną.
Trzeba jednak pamiętać, że z chwilą przeniesienia własności nieruchomości przestaje ona należeć do fundatora. Jej właścicielem staje się odrębny podmiot prawa – fundacja rodzinna. Dotyczy to także domu, który wcześniej przez wiele lat stanowił miejsce zamieszkania fundatora i jego rodziny.
Samo wniesienie nieruchomości nie daje fundatorowi automatycznego prawa do dalszego bezpłatnego korzystania z niej. Takie uprawnienie powinno wynikać ze statutu, uchwał organów fundacji albo odpowiedniej umowy (np. umowa użyczenia). Wybrana konstrukcja ma bezpośrednie znaczenie dla opodatkowania.
Bezpłatne udostępnienie domu beneficjentowi jako świadczenie fundacji
Ustawa o fundacji rodzinnej szeroko definiuje świadczenia na rzecz beneficjentów. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy, obejmują one nie tylko wypłatę pieniędzy, lecz również przeniesienie na beneficjenta albo oddanie mu do korzystania rzeczy lub praw. Szczegóły dotyczące rodzaju świadczeń na rzecz beneficjentów powinny być określone w statucie. Ustawa jedynie przykładowo wskazuje, że fundacja może między innymi pokrywać koszty utrzymania lub kształcenia beneficjenta. Definicję świadczenia zawiera art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o fundacji rodzinnej.
Jeżeli statut przewiduje, że beneficjent może bezpłatnie mieszkać w domu będącym własnością fundacji, to taką formę udostępnienia nieruchomości należy traktować jako świadczenie na rzecz beneficjenta. Nie zmienia tego fakt, że dom nie zostaje przeniesiony na beneficjenta i nadal pozostaje własnością fundacji. Korzyścią majątkową jest już samo uzyskanie prawa do korzystania z nieruchomości bez konieczności płacenia czynszu.
Od wartości takiego świadczenia fundacja rodzinna powinna zapłacić 15% CIT. Podstawą opodatkowania nie jest wartość całej nieruchomości, lecz wartość przysporzenia majątkowego. W praktyce będzie ono najczęściej odpowiadało rynkowemu czynszowi, jaki beneficjent zobowiązany byłby zapłacić za najem podobnego domu lub mieszkania.
Takie stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawił w interpretacji indywidualnej z 20 maja 2026 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.121.2026.2.END. Sprawa dotyczyła domu, który miał być bezpłatnie udostępniany małżonce fundatora i ich małoletnim dzieciom, posiadającym status beneficjentów. Organ uznał, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodziny jest świadczeniem podlegającym 15% CIT. Nie miało znaczenia, że nieruchomość nadal pozostawała w majątku fundacji ani że korzystanie z niej realizowało cel rodzinny i statutowy. Treść interpretacji z 20 maja 2026 r.
Czy podatek powstaje również wtedy, gdy fundator nie jest beneficjentem?
Samo pozostawienie fundatora poza listą beneficjentów nie eliminuje ryzyka podatkowego. Może jedynie zmienić sposób zakwalifikowania uzyskanej przez niego korzyści.
Jeżeli fundator jest beneficjentem, bezpłatne prawo do zamieszkiwania w nieruchomości może stanowić świadczenie przewidziane w statucie. Jeżeli natomiast fundator nie jest beneficjentem i nie przysługują mu świadczenia od fundacji, jego bezpłatne korzystanie z domu może zostać uznane za ukryty zysk.
Do ukrytych zysków należą między innymi darowizny oraz inne nieodpłatne lub częściowo odpłatne świadczenia przekazywane fundatorowi, beneficjentowi albo podmiotowi powiązanemu. Również ukryte zyski podlegają opodatkowaniu po stronie fundacji stawką 15%.
W przywołanej interpretacji Dyrektor KIS uznał, że fundator niebędący beneficjentem uzyskiwał korzyść w postaci bezpłatnego korzystania z domu fundacji. Organ nie zgodził się z argumentem, że obecność fundatora w domu jest jedynie konsekwencją zamieszkiwania wspólnie z małoletnimi dziećmi i wykonywania obowiązków rodzicielskich. Zdaniem organu również w takim przypadku fundacja udostępnia fundatorowi nieruchomość i powinna rozpoznać ukryty zysk.
Oznacza to, że przy planowaniu wniesienia rodzinnego domu do fundacji należy przeanalizować sytuację każdej osoby, która będzie w nim faktycznie mieszkała. Nadanie prawa do korzystania wyłącznie dzieciom nie musi zabezpieczać przed opodatkowaniem, jeśli razem z nimi w nieruchomości nadal mieszkają rodzice.
Najem za rynkowy czynsz może być rozwiązaniem neutralnym podatkowo
Inaczej może zostać oceniona sytuacja, w której fundator albo beneficjent zawiera z fundacją rzeczywistą umowę najmu i płaci czynsz odpowiadający warunkom rynkowym.
Najem i udostępnianie mienia do korzystania mieszczą się w dozwolonym zakresie działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. Jeżeli dom jest wynajmowany fundatorowi wyłącznie na cele mieszkaniowe, a czynsz został ustalony na poziomie rynkowym, przychód fundacji z najmu może korzystać ze zwolnienia z CIT. Odpłatne udostępnienie nieruchomości nie powinno wówczas stanowić ani świadczenia na rzecz beneficjenta, ani ukrytego zysku.
Takie stanowisko zostało zaakceptowane w jednej z interpretacji indywidualnych dotyczących domu wynajmowanego fundatorowi będącemu jednocześnie beneficjentem. Istotne było to, że zawarto umowę na okres co najmniej sześciu miesięcy, czynsz odpowiadał wartości rynkowej, fundator ponosił również opłaty związane z korzystaniem z domu, a nieruchomość służyła wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.
Co istotne, Dyrektor KIS potwierdza (Pismo z dnia 1.04.2026 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB1-2.4010.70.2026.2.END), że korzystanie z nieruchomości wynajmowanej od fundacji rodzinnej przez małoletniego beneficjenta również nie będzie traktowane jako świadczenie na rzecz tegoż beneficjenta w rozumieniu art. 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Tym samym fundacja rodzinna nie będzie zobowiązana do odprowadzenia CIT z tytułu, iż na podstawie umowy najmu zawartej z dorosłymi beneficjentami z nieruchomości będącej własnością fundacji rodzinnej korzysta też niepełnoletni beneficjent.
Nie wystarczy jednak samo nazwanie dokumentu „umową najmu”. Czynsz powinien być faktycznie płacony, a warunki umowy muszą odpowiadać warunkom, jakie ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane. Pozorna umowa albo czynsz pozostający wyłącznie zapisem księgowym mogą nie zapewnić oczekiwanego skutku podatkowego.
Czynsz niższy od rynkowego także może powodować opodatkowanie
Ryzyko nie ogranicza się do całkowicie bezpłatnego udostępnienia nieruchomości. Ustalenie symbolicznego albo wyraźnie zaniżonego czynszu może zostać potraktowane jako częściowo odpłatne świadczenie lub transakcja powodująca powstanie ukrytego zysku.
Ustawa o CIT zalicza do ukrytych zysków różnicę pomiędzy wartością rynkową transakcji a ceną ustaloną pomiędzy fundacją rodzinną a fundatorem, beneficjentem lub innym podmiotem powiązanym. Jeżeli rynkowy czynsz za dom wynosi 10 000 zł miesięcznie, a fundator płaci fundacji jedynie 6 000 zł, różnica w wysokości 4 000 zł może stanowić podstawę opodatkowania. Przy stawce 15% oznaczałoby to 600 zł CIT za każdy miesiąc korzystania z nieruchomości.
Ocena może zależeć od treści statutu, statusu osoby korzystającej z domu i podstawy prawnej udostępnienia. Z tego powodu nie należy automatycznie przyjmować, że każda częściowa odpłatność ogranicza podstawę podatku dokładnie do różnicy w czynszu. Konstrukcję świadczenia i sposób jego wyceny trzeba przeanalizować przed udostępnieniem nieruchomości.
Jak ustalić rynkową wartość czynszu?
Wysokość czynszu powinna odpowiadać stawkom stosowanym przy wynajmie porównywalnych nieruchomości. Należy uwzględnić przede wszystkim lokalizację, powierzchnię domu, standard wykończenia, wyposażenie, stan techniczny, wielkość działki, dostęp do garażu i innych pomieszczeń, okres najmu oraz zakres kosztów ponoszonych przez właściciela.
Samo zebranie kilku przypadkowych ogłoszeń z portalu nieruchomościowego może okazać się niewystarczające, zwłaszcza gdy przedmiotem najmu jest dom o wysokiej wartości, rezydencja albo nieruchomość o nietypowych parametrach. Ceny ofertowe nie zawsze odpowiadają stawkom rzeczywiście uzyskiwanym przez wynajmujących.
Przy nieruchomościach o znacznej wartości zasadne może być sporządzenie analizy porównawczej albo uzyskanie opinii rzeczoznawcy. Dokument powinien wskazywać, jakie nieruchomości przyjęto do porównania i dlaczego zastosowano określone korekty. Wartość czynszu należy również okresowo aktualizować. Stawka uznana za rynkową w dniu zawarcia umowy nie musi odpowiadać realiom rynkowym po kilku latach.
Kto powinien ponosić opłaty za media, remonty i wyposażenie?
Czynsz nie jest jedynym elementem rozliczeń, który może zostać oceniony przez organ podatkowy. Znaczenie ma również sposób pokrywania kosztów eksploatacyjnych.
Jeżeli fundacja opłaca energię elektryczną, gaz, wodę, Internet, ochronę, sprzątanie lub inne wydatki związane bezpośrednio z prywatnym korzystaniem z domu, po stronie użytkownika może powstać dodatkowe świadczenie (chyba, że koszty te zostały uwzględnione w czynszu). Inaczej należy ocenić wydatki związane z obowiązkami właściciela, takie jak usunięcie wady budynku, naprawa dachu czy zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, a inaczej koszty bieżącej konsumpcji mieszkańców.
Podobnej analizy wymagają remonty i zakupy wyposażenia. Fundacja może mieć uzasadniony interes w zwiększaniu wartości własnej nieruchomości. Jeżeli jednak finansuje elementy służące przede wszystkim prywatnym potrzebom konkretnego beneficjenta, fiskus może badać, czy nie dochodzi do przekazania dodatkowej korzyści majątkowej.
Zasady ponoszenia kosztów powinny zostać jednoznacznie opisane w umowie. Równie ważne jest ich przestrzeganie w praktyce oraz zachowanie faktur, potwierdzeń płatności i rozliczeń z użytkownikiem.
Jak przygotować najem domu należącego do fundacji rodzinnej?
Przed zawarciem umowy i rozpoczęciem korzystania z nieruchomości należy przygotować dokumentację, która potwierdzi zarówno podstawę prawną transakcji, jak i jej rzeczywisty, rynkowy charakter. W praktyce rekomendujemy zweryfikowanie w szczególności:
- postanowień statutu dotyczących nieruchomości i świadczeń przysługujących beneficjentom;
- statusu fundatora i pozostałych osób faktycznie korzystających z domu;
- podstawy prawnej udostępnienia nieruchomości każdemu z mieszkańców;
- rynkowej wysokości czynszu oraz sposobu jej udokumentowania;
- zasad ponoszenia kosztów mediów, remontów, ubezpieczenia i podatku od nieruchomości;
- sposobu reprezentowania fundacji przy zawieraniu umowy;
- terminowego regulowania czynszu za pośrednictwem rachunku płatniczego;
- obowiązków w zakresie CIT, PIT i VAT oraz ujęcia transakcji w księgach fundacji.
Szczególnej uwagi wymaga sytuacja, w której najemca jest jednocześnie członkiem zarządu fundacji. Zgodnie z art. 63 ustawy o fundacji rodzinnej w umowie pomiędzy fundacją a członkiem jej zarządu fundację reprezentuje rada nadzorcza, a jeżeli jej nie ustanowiono – pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia beneficjentów. Podpisanie umowy przez tę samą osobę w imieniu fundacji i we własnym imieniu może prowadzić do zakwestionowania prawidłowości reprezentacji. Dodatkowo, jeśli członek zarządu jest zarazem jedynym członkiem zgromadzenia beneficjentów, to aby umowa była ważna konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Kiedy fundacja musi zapłacić podatek?
W przypadku świadczenia niepieniężnego wartość prawa do korzystania z nieruchomości ustala się na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniach tego samego rodzaju. Jeżeli prawo do zamieszkiwania ma charakter ciągły, jego wartość powinna być ustalana za poszczególne okresy korzystania, najczęściej miesięcznie.
Zgodnie z art. 24q ustawy o CIT podatek wynosi 15% podstawy opodatkowania. Fundacja wpłaca go do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym świadczenie zostało przekazane lub postawione do dyspozycji. Przychody i należny podatek są następnie wykazywane w deklaracji CIT-8FR składanej po zakończeniu roku podatkowego. Aktualne brzmienie przepisów ustawy o CIT
Poza CIT należnym od fundacji należy osobno zbadać skutki po stronie osoby korzystającej z nieruchomości. Znaczenie może mieć jej status jako fundatora lub beneficjenta, stopień pokrewieństwa, proporcja mienia wniesionego przez poszczególnych fundatorów oraz sposób zakwalifikowania uzyskanej korzyści. Odrębnej oceny wymaga także VAT, szczególnie gdy nieruchomość nie służy wyłącznie celom mieszkaniowym.
Czy warto wnosić własny dom do fundacji rodzinnej?
Nie każda nieruchomość należąca do fundatora powinna zostać wniesiona do fundacji rodzinnej. Dom, w którym fundator zamierza nadal mieszkać, wymaga innej oceny niż mieszkanie przeznaczone na wynajem osobom trzecim, grunt inwestycyjny czy budynek komercyjny.
Wniesienie rodzinnego domu może służyć ochronie nieruchomości przed rozdrobnieniem, zapewnieniu jej pozostania w majątku rodziny oraz uregulowaniu zasad korzystania przez kolejne pokolenia. Korzyści sukcesyjne nie oznaczają jednak automatycznej neutralności podatkowej. Fundator powinien porównać skutki bezpłatnego udostępnienia domu z modelem odpłatnego najmu oraz uwzględnić koszty administracyjne, księgowe i podatkowe w całym okresie funkcjonowania fundacji.
Decyzja nie powinna sprowadzać się wyłącznie do pytania, czy fundacja może posiadać nieruchomość. Kluczowe jest ustalenie, kto będzie z niej korzystał, na jakiej podstawie, za jaką odpłatnością i w jaki sposób zostanie to udokumentowane.
W CHUDZIK i WSPÓLNICY Prawo i Podatki wspieramy fundatorów już na etapie projektowania struktury majątkowej. Analizujemy skutki wniesienia nieruchomości, przygotowujemy statut i dokumentację korporacyjną, weryfikujemy zasady świadczeń oraz pomagamy ułożyć rozliczenia pomiędzy fundacją a członkami rodziny. W przypadku istniejących fundacji rodzinnych możemy również przeprowadzić przegląd dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości i wskazać obszary wymagające uporządkowania.
CHUDZIK i WSPÓLNICY Prawo i Podatki sp. k.
ul. A. Zelwerowicza 41 lok. 2, 90‑147 Łódź
email: sekretariat@chudzik.pl, tel. +48 42 680 23 33
KRS: 1044829, NIP: 7252044673, REGON: 101079331